投资客败得很惨!北京这类房产成交大减90%,价格直降三成


自去年3月17日起,北京相继出台一系列楼市调控政策,剑指投资投机性炒房。
一年来的调控可谓成效显著,北京楼市成交全面下降,新建商品房住宅成交量同比下调幅度达到48.7%,刷新了历史最低纪录。二手房价格更是下跌15%~20%。其中,最惨的要数商住房。在调控过去一周年之际,北京的商住市场,价格出现了30%以上的跌幅,而成交量跌幅更是高达90%。
## ▲来源:央视财经《第一时间》栏目视频

北京商住房成交量跌90%,价格直降3成
商住房说白了就是本应用于开发写字楼或者商铺的地块,但开发商把它做成了住宅。所以商住房一般是商业用水,商业用电,不通燃气。
去年3月26日,北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得擅自改变为居住等用途。
按规定,北京商住限购后,已销售的商办类项目再次上市出售时,可出售给企事业单位、社会组织,也可出售给个人,个人购买应当符合下列条件:
> 1、名下在京无住房和商办类房产记录的。
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>
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> 2、在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税;
同时,商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。
这样严厉的限购政策下,北京的商住房市场彻底遭冰封。
中原地产研究中心统计,商办类政策调控一周年后,整体市场成交全面降温,商住公寓签约只有3589套,同比调控前一年的67013套,跌幅达到了94.6%。
中原地产首席分析师张大伟认为,商办市场整体成交量全面萎缩,特别是在2017年3月调控前,商住签约单月接近万套,调控一年后,除了通州个别项目,单月接近0成交。史上最严格的商办限购政策,对北京楼市之前过热的商办市场打击非常明显,整体市场全面冰冻。

▲图片来源:视觉中国不仅仅交易市场出现了明显降温,土地市场商办类也出现了明显退烧。商办限购后出让的13宗商办地块,溢价率明显下调,并出现流标现象。限购前商办土地平均溢价率115%,而调控一年后溢价率只有12.39%。从平均价格看,商办市场二手房价格已经平均下调超过30%,部分二手房商住价格跌幅甚至超过40%。
据央视财经报道,位于北京朝阳区的北京像素是北京知名的商住项目。调控前,北京像素的两层Loft户型的成交价最高达到过65000元/平方米,而调控后,成交价随即出现断崖式下跌,目前同类型房源成交价普遍在40000元出头,而平层的户型成交价直接跌穿每平米30000元关口。


限购解冻无望,商住房多数用于出租
由于此前不限购且比普通住宅的价格低,商业办公项目曾经吸引了很多投资客。在326新政前,北京商住房占新房交易近6成。而目前商住房的现状是,想买的买不了,想卖的卖不出去。
对于那些没能在调控政策出台之前脱手出售的投资客来说,低价出售或是继续出租是他们必须面对的一个选择。
我爱我家集团北京公司亦庄华冠店商圈经理程泽表示,整体小区的自住率应该不超过20%,像37平米的这种开间,大概租金在3500-3800之间,50多平米的一居室,大概在5000-5300之间。
经纪人介绍说,很多早年开发的商住项目,各项标准都向普通住宅靠齐。水电费标准与普通住宅一致,大多临近地铁,出行、购物都比较方便,很多项目的Loft户型结构也得到租客青睐。因此,很多商住房的租金基本与周边的普通住宅一致,甚至还会高过部分老旧的住宅小区。

▲图片来源:视觉中国我爱我家集团北京公司北京像素店商圈经理王培贺对记者说,前期成交量高的时候,价格上升,业主有一部分是要拿出来卖的,现在需求量小,还是维持一个稳定的状态,该卖的卖,该租的租,该自住的自住。
因此,在二手商住房的价格出现大幅回调的时候,很多的业主选择把房子用来出租,对于很多购买较早的业主来说,目前的租金水平已经完全可以覆盖购房时的月供,在没有现金流压力的情况下,长期出租也是一个理想的选择。
对于商住房业主来说,目前最期待的就是限购政策能够解冻。
不过,思源地产首席分析师郭毅表示,还没有看到一个可能放松的迹象,特别是针对个人购房者购买商住类产品,不能再使用杠杆,必须100%支付购房款的要求来看,在今年这样一个相对紧缩的购房环境下,更不可能单独对商办类的贷款放松,其实从购房者角度上来看,购买商办类产品,还是要综合考虑自己的投入产出比。
每经编辑 何小桃
每日经济新闻综合每经APP(记者:舒曼曼)、央视财经等
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注意!房屋中介新规:中介费也许不用你交了……

近日,北京市住建委连发3个涉及房屋中介的文件,首次明确了 存量房出售、承购经纪服务关系 ,明晰了 房地产经纪机构与房屋买卖当事人权利与义务
,意在规范二手房市场。这3个文件将从 4月15日 起正式执行。文件执行后影响几何?中介费用如何收?

二手房交易,中介费究竟向谁收?
答:按新规,从 4月15日 开始,北京的二手房买卖双方将分别与中介签订合同。此次出台的新规对中介费由谁支付并没有明确要求,而是
由交易当事人自行约定 。但同时,按照《房地产经纪管理办法》规定,同一宗房地产经纪业务只能按照一宗业务收取佣金,不得向委托人增加收费。因此,
经纪机构分别与委托人签订出售与承购合同,无论经纪服务费用是由双方共同支付还是由其中一方支付,经纪机构都不能增加收费。

在新规中, 没有明确说明中介机构应该收取多少中介费,而是留由交易中协商。 目前,国家和北京市规定房地产经纪服务费实行 市场调节价管理
,收费标准由委托和受托双方,依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。
“绕过”中介交易还要交中介费吗?
答:值得注意的是, 即使委托后没有最终与该中介达成交易,也可能要支付相应的中介费。
对于买房人而言 ,以下几种情况需要按照合同约定支付中介费。
* 已经放弃同时委托其它中介买房的权利(独家委托给某家中介),但在 委托期限内却又通过其它中介买了房 ;
* 买房人拒绝与所委托中介介绍的卖房人签成交合同,但在 委托期届满后约定时间内又与该卖房人自行成交 ;
* 买房人拒绝与委托中介介绍的卖房人签成合同,但在 委托期届满后约定时间内又通过其它中介与该卖房人成交 。
对于卖房人而言, 以下几种情况也同样需要按照合同约定支付中介费。
* 已经放弃委托其他中介卖该房屋的权利(独家委托给某家中介),但在 委托期内又通过其他中介卖了该房屋 ;
* 已经放弃自行出售的权利,但 在委托期限内又自行出售房屋 ;
* 已经拒绝与委托中介介绍的买房人签订成交合同,但 在委托期限届满后约定时间内与该买房人自行成交 。
什么情况下可以解除合同?
答:根据新规,如果买方或卖方所委托的中介方 因隐瞒、虚构信息侵害买方或卖方利益
的,中介方面应当退还已收取的房地产经纪服务费并依法承担赔偿责任,买方和卖方也有权单方解除合同。
但如果 买方或卖方提供虚假的房屋情况和资料 的,中介方也有权单方解除合同。

来源:经济日报责任编辑:闫欢
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吃了麻辣烫,竟被查出毒驾?!

汽车事事通
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* 来源:看看新闻

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