太突然!海南楼市传来大消息,数千亿炒房资金被“关门打狗”


深夜楼市又传来大消息!4月22日晚,中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》(以下简称《通知》)。
从即日起海南实行严格的限购政策,在已出台限购政策的基础上,实施全域限购。

每日经济新闻记者依据海南省统计局披露的数据统计了近4年(2014年-2017年)商品房销售额后发现,海南商品房成交额合计达到了 6124亿元 。

▲数据来源:海南省统计局
近年来,随着全国房地产市场成交活跃,海南的商品房成交额增长呈加速之势,如2017年商品成交额就同比上涨82%,而当地人购买能力有限,其中不少是外地的炒房资金。
分析人士认为,此次海南发布的限购政策, 条件异常苛刻,
包含户籍、社保、贷款、年限等多重调控手段,这意味着外地新增炒房资金在数年内几乎无法进入海南楼市,
前几年流入海南楼市的数千亿炒房资金面临着被“关门打狗”的尴尬局面!
> 海南省商品住宅实施全域限购
五年社保,首付七成,限售5年,首套住房住房公积金贷款最低首付款比例升至30%,
海南房地产调控政策正经历层层加码的过程,多维度全方位调控,严防炒房。
为建立和完善房地产长效机制,坚决防范炒房炒地投机行为,海南调控再度升级。《通知》指出,海南实行严格的限购政策,在已出台限购政策的基础上,实施全域限购。每日经济新闻记者归纳要点如下:
> 五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房, 只能面向本市县居民家庭销售。
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> 海口、三亚、琼海已实行限购的区域,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员 在海南累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
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> 上述区域之外,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南 累计 24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
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> 自通知发布后户籍迁入海南的居民家庭,只能购买一套住房,并须提供至少一名家庭成员在海南 累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
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> 非海南本省户籍居民家庭 不得通过补缴 个人所得税或社会保险购买住房。
值得一提的是,《通知》表示“关于引进人才的住房政策由(海南)省政府另行制定”,而在4月14日发布的《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》中也提到将“出台专门政策解决引进人才的任职、住房、就医、社保、子女教育等问题。”
此外,《通知》还提出,非本省户籍居民家庭在海南省购买住房,申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于 70%
。居民家庭或企事业单位、社会组织在海南省购买的住房,取得不动产权证满5年后方可转让。
对取得预售许可证的商品住宅项目,房地产开发企业要公开全部房源并明码标价,一次性对外销售,不得分期分批销售。商品住宅价格备案后,6个月内不得调高备案价格;调整备案价格的须重新备案。
易居研究院智库中心研究总监严跃进接受每日经济新闻记者采访时指出, 2018年是海南房地产市场调控非常严厉的一年,充分说明了当前调控的严峻性。
从限购的广度来说,较其他城市因城施策不一样, 海南省全域限购是非常罕见的。
> 外地人成海南购房主力
>
海南近几次出台的限购措施,为什么主要都是针对外地人呢?原因就在于外地人已经成为了海南购房的主力。
2011年中国旅游地产(海南)消费者调查报告显示, 海南购房者中71%来自岛外
,其中大部分为中长期用户。每年使用物业时间超过15天的占绝大多数。其中70%以上的人群一年仅使用一次岛内物业,空置率现象凸显。
同时,链家提供的数据显示,2017年上半年海南购房成交中, 岛外购房占比高达88%。
其中来自京津冀和东三省的购房者最多。东三省合计占比约23%,北京占比约13%,河北占比约14%。其次为来自河南、山东、山西、四川的购房者。
而大部分岛外购房者以旅游、度假、养老等为目的在海南买房,属于“候鸟”型客户,每年冬季“飞”来暂住,春天“飞”走。
按三亚市旅游局的统计, 2015年在三亚市购房养老的“候鸟老人”已达到了50万之众,而2014年末,三亚户籍人口为58.56万人。
> 海南高官:要有“壮士断腕”决心
近十年来,房地产可以说是海南的支柱产业。
以2017年海南房地产交易数据来看,2017年海南全省房地产业销售面积达2292.61万平方米,销售金额突破2713.72亿元,房地产增加值在2017年占据了海南省地区生产总值(GDP)的9.8%,领先于其他行业。
今年3月,中房智库发布的2017年全国30城市房地产依赖度排名中,海南的三亚和海口包揽了前两名, 其中三亚去年房地产开发投资甚至高于其GDP总量。
据每日经济新闻此前报道,今年3月,十三届全国人大一次会议海南省代表团媒体开放日上,针对海南房地产业,省委书记刘赐贵、省长沈晓明两人曾一齐“开炮”。
刘赐贵认为,“要想改革好,就要自我革命,就要有壮士断腕的气概。”他的这番话正有所指,即房地产业。
“调控房地产业,GDP以及财政收入会受到影响,这就需要我们有‘壮士断腕’的决心。”
他介绍,目前海南针对房地产已经提出了两个“暂停”、以及限购限地等政策,这也正是用来贯彻“房子是用来住的不是用来炒的”,来落实海南所提出的“海南不能成为房地产的‘加工厂’,外面想要多少,海南就建多少”。
沈晓明也将炮口对准了房地产,同样用“壮士断腕”作比。沈晓明表示,他在海南省政府工作报告中之所以用“壮士断腕”来形容“减小海南省经济对房地产的依赖”,正是因为如此而行对海南来讲
“会很痛、会出血、会很难” 。
“那么难在哪儿?”沈晓明坦言,海南的房地产对经济的贡献很大,无论是投资还是税收,都占到50%以上。那么既然这么难,缘何必须要“断腕”?沈晓明指出原因有二。
其一,房地产发展要用土地,土地资源十分有限而且不可再生,可是外界对房子的需求却是无限的。
其二,造了房子,配套的基础设施和社会公共服务就要跟上。海南是一个不发达的省份,财力有限,配套不起。因此,沈晓明对海南的房地产业作出总结认为:
> “房地产作为海南的支柱产业不可持续,而事实上世界上也没有哪一个国家、哪一个城市是以房地产作为支柱产业的。”
来源:每日经济新闻(nbdnews),每经记者 魏琼
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三四线楼市即将谢幕,而你还想着买房?


作者:子木来源:子木聊房(ID:zimuliaofang)
清 明时节,归乡祭祖。乡是标准的四线小城市。这次回来,和往常一样没有什么变化,路边还是不紧不慢的年轻人,记忆中修了好多次的马路上还躺着残破的凿地机, 注定难逃再次翻来覆去的命运
,下午两点过后街边小馆还能看到挤着喝烧酒的壮汉。
看似一切舒适安然,但有一个地方却出奇的热闹。
这个地方就是售楼处!
随便进了一个新盘,你都可以看到这样一副景象。几乎所有的模型沙盘旁都簇拥着人群,来来往往甚是热闹,卖房小姑娘忙的焦头烂额,甚至还有因为抢最后一个户型撕破脸皮叫嚷的购房者。

在楼市面前,人们总能把最深处的人性表演的淋漓尽致。

和几个中介简单攀谈过后,事实又开始让我坐立不安。
难以置信,一个四线小城市,半年时间,房价竟然从6000飙到了9000一平,尤其是专吃三四线有钱人的碧桂园,最新开盘价高达1万6。
这个涨幅和涨速就是连16年的北京都难与之匹敌。
而对于人均工资3千多的城市,我不知道这个房价会给大家带来多大的责任与压力 ,但我确定的是这里所有人都会坚信,现在如果不买房,以后还会更贵!
当天晚上和在政府工作多年的老友喝酒探到了实底。他对我说:“其实从去年接到房地产去库存的任务开始,大家都在发愁如何让老百姓买房。因为这个城市节奏太慢,房子一大片,人人都有房住,买房干什么?
而且房价不涨就永远不会有人买房。但这时候正好赶上棚改启动,最要命的是货币化安置。
农村人的房子给你拆了,不给房子给补贴,你就只能去城里买房,需求一下子刺激起来了!
有的楼盘因此供不应求坐地起价,房价就起来了。别的楼盘听说同行都涨了,哪有不涨的道理?于是也跟着涨。城里人一听说好几年没动静的房价竟然在疯长,这还了得?赶紧买呗。这时候刚需出来买,改善把旧的卖了再换一套新的,外面打工的人回来买,有钱人把钱从银行里都取了出来买房。这个连锁效应起来了,房价就起来了。
但是库存去了吗?并没有!因为现在开发商又开始拼命拿地,旧的房子卖完了,新的房子又盖起来了,地这么多,房子永远是盖不完的。”
子木曾在《[醒醒吧!三四线的购房者]》里讲过关于棚改的原因和来历,其实就目前情况来讲,三四线房价的疯狂已经处于最后阶段,接下来就是房价的下跌,这不是危言耸听,是即将发生的事情!
这波三四线房价的上涨总体来说分为三个阶段。
> 1.棚改拉升农民进城购房刚性需求
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> 2.城市居民刚需和改善族入场接力
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> 3.返乡购房和部分投资需求入场哄抬房价
而今年3-4月很多三四线城市房价继续暴涨的原因正是上涨周期第三阶段遇上了楼市小阳春。
楼市小阳春不难理解,一般是年前3个月购房需求的集中释放,再加上谈婚论嫁等人生大事也在春节敲定,那么春节后买房就成了刚性需求的主战场。这个在三四线城市显得尤为明显,因为娶媳妇儿必须得买房,这时候买不买房不是市场说了算,而是丈母娘。
这也是我年前呼吁刚需赶紧买房的原因,年前买房还有议价权,好盘的选择也多。年后大家一起买房,你就少了很多机会。而且利率一直在不断上浮,很多三四线城市的房贷利率均上浮10%,凭空多出来十来万的利息谁都吃不消。
所以说, 政府任务性的棚改拉升,开发商疯狂的抢地造楼,售楼小姑娘故意地营造紧缺气氛和人民群众买涨不买跌的疯狂心理共同打造了三四线楼市的繁荣。
而这,就是一个骗局!
这个骗局一般人是无法避免的,因为你会发现周围的人都在谈论买房,所有人都在催你买房,他们会用各种各样的理由证明自己观点是正确的。

无论是攀比心理、从众心理,还是危机意识,你都会被疯狂的市场环境和人们带入迷局,众人皆醉而你也会被灌醉。

这时候我只能送你股神巴菲特的一句话:“ 别人疯狂时我恐惧,别人恐惧时我疯狂 ”。好好想想是不是你现在身处的环境。
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卖不完的房
这个其实可以从我朋友的话里找到线索。就是三四线的库存是永远去不完的。意味着什么?
意味着, 三四线的房子,供给永远大于需求 。
当地政府最缺的就是银子。管你房价透支了多少年居民劳动力,管你是否会扭曲城市发展路线, 地是一定要卖的!
因为土地这个东西本质上价值为0,
如果非要说有价值的话,那就是种粮食的价值,只有政府赋予了他很多额外的权利,他才具备价值,比如三通工程所带来的交通便利、生活便利,学校医院等赋予的增值价值,以及周围大量的小区、商业圈所带来的彼此互相增值,土地才开始从土壤向黄金转变,开始变得寸土寸金。
所以对于产业趋弱的三四线城市,卖地成为了主要且唯一的发展路径。
那么未来的房地产库存可能消化完吗?等这波需求释放完之后,追求销售指标的开发商又会有多少家参与到打折抛盘的行动中?
但是换句话讲,政府也有苦衷,这不是辩白。因为不卖地,哪来钱发展基建,招商引资,没有好的基建和形象怎么吸引更多的人才的入驻?
人才是一切价值的核心承载
,如果没有人,就算把纽约摆在你一个人面前,它也就是个大废墟而已。我们做个假设,世界末日到了,全部人都死光了,你一个人独享纽约,我觉得整个纽约的价值,还不如你自己开垦的那3亩良田,毕竟还可以长出来救命的粮食。
所以,城市发展的逻辑就是透支现有人的财富去供养即将到来的人群,层层向上滚动。
但可悲的是,这一切又是一个伪命题!
因为绝大多数三四线是吸引不来人才的,不单如此,甚至都留不住现有的人,譬如东北。
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留不住的人
很早以前流行的是北上广漂,前几年又是逃离北上广,现在竟然进化成了 逃离三四线 !
其实当初我听到这个命题的时候,颇为惊讶。但是后来和我的很多学生聊过之后才发现,这不是偶然,而是城市化和信息进步的弊端,大量的事实已经无法掩饰三四线人才流失的真相。
首先是就业资源紧缺。 三四线年轻人的处境是非常恶劣的,甚至比一线都差。
大家或许在网上听说过,研究生为了抢收费站的铁饭碗争的头破血流,而在几年之后因为智能化被机器取代,被迫下岗的事实。
目前来看, 绝大多数三四线的所谓高级工作还是被国企和行政机关单位占领着
,所有刚毕业的大学生都在为争到一个铁饭碗而努力拼搏,稀少的就业名额,让他们穷途末路。
拿我们这个城市来讲,财经大学毕业的一本大学生几乎所有人的梦想竟然是在城里的四大行当一个柜员,原因是, 工作体面还很稳定 !
当然晋升更加艰难, 关系第一,能力第二,这一直是三四线升职加薪恒定不变的法则!
所以三四线的就业对于一般年轻人来讲,就是稀缺且不公平的竞争,那么大家为什么不选择一个更好的工作环境呢?
第二是,难以承担的生活成本。 前面讲到三四线的年轻人都在争取体面的工作,但是体面工作赚来的薪水,别说是实现梦想,就连基础的生活都承担不起。
之前随着城市化和收入的提升,促进了三四线城市消费的增长,然而如今房价的一路飙升,被带动的物价水平也完全不输于一线城市。
吃顿快餐2、30,看场电影5、60,去KTV唱歌和北京的价格一个样,但音响设备还差之千里,
花着同样的钱,纳着同样的税,却无法享受到和一二线城市等价的服务和配套。

所以,
拿着四五千的工资,看着一眼望到底的生活,背负着成家立业的使命,看着心仪的姑娘,声嘶力竭的掏空父母辈的存折去买房,这也许就是三四线年轻人最为真实的生活写照。
但凡是有一丝拼劲儿的,都愿意背起行囊去寻找更好的发展机遇。
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3
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三四线楼市的未来
那么卖不完的房子和留不住的人才共同证明了 三四线以短期非常规需求支撑的房价上涨是难以维系的 。
而且,目前绝大多数三四线城市房价已经见顶,房价收入比拉伸到非常危险的状态,居民消费力被迫挤压,今后很长一段时间市场消费能力会进入低迷状态,对于人口基数小的城市影响会非常大。
简单来讲,就是大家赚的钱都去给银行还房贷了,哪有更多的钱去消费支持城市经济的发展?
所以在此波房价上涨周期结束后,三四线将会进入一段很长的房价回落期。有人会问我,那么三四线的房价何时开始下跌呢?
按照之前两会透露的信息,国务院确定实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划,将再改造各类棚户区1500万套,18年将开工580万套。
而事实上,目前大批量三四线城市已经进入最后的冲刺阶段,不少地方已经开始为棚改建设资金发愁。而这580万套的棚改目标将会向更低能级城市推进,这部分城市自身吸引力不够,并且当地人并不缺房,因此政策实际对房地产销售的推动作用将会大打折扣。
不出意外,子木预测,部分三四线城市将会在2018年底之前冷却转折,当然城市人口基数和棚改规模将会决定城市房价下跌的先后顺序。这就是一场击鼓传花的游戏,一棒一棒传下去,
最后一棒的接盘侠,必定是高位站岗的悲剧。
现在三四线房价的疯狂一定会成为未来市场反水的依据。所以大家一定要学会独立思考,避免成为骗局的最终受害者。

最后给大家几条建议:
1. 现阶段不要妄图在三四线投资房产 ,虽然这轮房价的快速上涨让当地房地产成了理想的投资标的物,但是人口的流失,无法去化的库存注定了三四线房价下跌的命运,况且三四线的刚需还没有养成购房二手房的习惯,你投资的房子未来谁会接盘?
2. 部分环一二线的三四线城市因为区位优势犹在,需求面仍然可以继续接受溢出效应,因此房价相对较安全。 而三四线中的省会城市,在城市化进程中由于地方的保全和中央的重视,即使房价下跌,幅度不会太大。
3.如果有可能,年轻人尽量去周边最好的城市发展,接下来是二线城市的崛起时期, 城市发展的红利会加速你财富的积累
。年前听子木买了房的人,要操盘稳手,而现在准备在三四线买房的人,纯刚需就没办法了。如果不着急的可以静下心来等待时机,避开高峰。
如果你的丈母娘逼你现在买房,请把此文章转发给她,告诉她,一年之隔就是十来万的银子,与其白给银行和开发商,还不如带你心中的她来一次浪漫的旅行。
最衷心的建议!
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